Принцип проведения оценки загородной недвижимости аналогичен квартирной: сначала берется средняя стоимостьО, 01 га(сотки)зем-ли и 1 кв. м (приведенной, а не общей) площади строения, характерные для конкретной местности (по направлениям и стоимостным зонам), а затем в виде скидок и доплат учитываются все индивидуальные особенности земельного участка и возведенных на нем зданий.
Поэтапно оценка проводится следующим образом.
1. Определение направления и стоимостной зоны.
Из Москвы выходит 11 основных (каких называют профессионалы, «вылетных») шоссейных дорог: Варшавское (за пределами МКАД — старое и новое Симферопольские); Каширское; Волгоградское и Рязанское (за городом сливаются); шоссе Энтузиастов (Горьковское); Ярославское; Дмитровское; Ленинградское; Волоколамское (Старое и Новое Рижские); Минское; Киевское (в Москве — Ленинский проспект) и Калужское (в городе — Профсоюзная улица). Кроме того, имеются так называемые «тупиковые» шоссе— например, Щелковское, Пятницкое, Осташковское, Алтуфьевское — из этой группы мы будем рассматривать только самое престижное — Рублево-Успенское. Большинству вылетных магистралей соответствуют железные дороги, расходящиеся с девяти московских вокзалов. Необходимо взять карту Московской области и по ней найти, какое из указанных «вылетных» направлений ближе всего к тому месту, где находится оцениваемый объект.
Следующий этап — определить, на каком расстоянии от Москвы (по соответствующим магистралям) расположен участок. Для упрощения этой задачи вся территория Подмосковья разбита на следующие четыре стоимостные зоны:
«Ближнее Подмосковье» — от МКАД до автомобильной дороги А-107, которая неофициально называется «50-километровой бетонкой», так как опоясывает Москву на расстоянии около 50 км от центра города. Профессиональные оценщики всегда определяют расстояния «по километровым столбам», а в рекламных объявлениях чаше встречается текст «от МКАД», где количество километров называется с занижением, так что будьте внимательны.
«Среднее Подмосковье» — от автодороги А-107 до «85-километровой», или «второй», бетонки — эта кольцевая трасса обозначена на карте А-108.
«Дальнее Подмосковье» — все оставшиеся территории Московской области вне автодороги А-108, за исключением пяти самых непрестижных районов: Серебрянопрудского, Зарайского, Шатурского, Талдомского и Лотошинского (они входят в четвертую стоимостную зону).
«Сто первый километр» — районы Московской области, указанные выше, а также все районы соседних областей, граничащие с Московской по контуру (например, Заокский р-н Тульской обл., Кольчугинский и Петушинский — Владимирской и т.д.).
